Трябва ли да има политика за намаляване на "празните" жилища? Според мен пазарът трябва да решава колко да са празните жилища!

Тъпо е да принуждават хората да слагат в жилищата, които ползват като склад (или не ползват), някакви електроуреди, които да черпят ток, с цел да се докаже, че жилището не е необитавано.

Илюстрация за домашен сървър

И още по-тъпо е да карат хората да инсталират устройства, които автоматично включват топлата и студената вода да се излива в канала за да симулират обитаване на жилището (ако се сетят да гледат не само тока, но и водата).

Токът може и да не се хаби напразно (с някоя печка примерно), може да се инсталират криптокопачки или сървъри (класически или за AI с много видеокарти). Обаче водата вероятно ще се излива просто в канала без да се ползва.

След като установят, че следенето на тока и водата не помага какво ще направят? Ще ходят на изненадващи проверки да видят има ли някой вкъщи?

Етатистите казват - ама това действало. Разбира се, че ще действа, заплахата с насилие (вкарване в затвора) действа, особено когато е от страна на държавата (и е лесно да се докаже наличието на основание за вкарване в затвора - какъвто е случаят). Ако някой се опита да се противопостави на настаняването на чужди хора в жилището си (или не си плаща по-високия наказателно-репресивен данък за "празно" жилище) ще го тикнат в затвора.

Разбира се, че ако хората знаят, че са заплашени от настаняване на чужди хора в жилището (или наказателен данък), те ще го продадат или ще се настанят да живеят в него (и ще продадат другото). В този смисъл този крайно етатистки закон наистина "работи" - постига си целта да намали "празните" жилища.

Но трябва ли да ни е цел да намалим "празните" жилища в градовете? Не е ли грешка да го правим?

Голямото количество "празни" жилища е важен резерв, който може да се ползва при кризи. Например след земетресение или война може да има повишено търсене на жилища и напълно пазарно "празните" жилища да си намерят наематели (защото наемите ще се вдигнат достатъчно за да мотивират собствениците им да ги дават под наем вместо да ги държат празни).

Взимането на "празните" апартаменти на "богатите" за да се дадат на "бедните" не е устойчиво решение. Това просто ще доведе до понижено търсене/строителство на нови жилища (защото хората няма да купуват жилище, което със сигурност смятат да обитават). И притокът на жилища "за бедните" (които да бъдат откраднати от "богатите") ще секне, пазарът на жилища ще пострада.

В крайна сметка страхът от това да ти вземат "празното" жилище ще накара хората да избягват да купуват/строят жилища, което ще намали свободните жилища и ще направи по-трудно намирането на желаното жилище.

И ще бъде заплаха за националната сигурност, защото при природни бедствия и войни няма да има достатъчно резервни жилища, в които да се настанят останалите без дом.

Не само, че цените на наемите ще се повишат (след като приключат преходните процеси), но и цените на жилищата закономерно ще се повишат. До това ще доведе политиката да се насърчават хората да избягват риска жилището им да се окаже "празно" - те ще избягват да инвестират в жилища, което ще доведе до намаляване или спиране на новото строителство.

Фирмите, които се занимават с инвестиране в жилища с цел да ги отдават под наем, ще ограничат дейността си и ще повишат цените на наемите (ако пазарните условия позволяват) за да компенсират риска от държавните политики за наказване на собствениците на "празните" жилища.

Някои хора живеят в жилище ново строителство, което е малко, няма килер, няма маза.

Какво лошо има в това човек да има второ жилище, което е неподдържано (не става да го дадеш под наем), където да си държи вещите за да не се трупат в новото жилище (зимните дрехи през лятото, колекцията от марки и т.н.)?

Трябва ли да продаде двете жилища за да купи малко по-широко (което пак няма да подобри положението, защото увеличената площ няма да е колкото на сумата от площите на двете предишни)?

Може в жилището да няма разход на ток/вода (да изглежда необитаемо), но да се ползва като склад за малкия бизнес на собственика.

Щом за второ жилище данъкът трябва да е голям (или държавата ще го взима да го дава под наем на нуждаещи се) това ще се заобикаля с купуване на едно по-голямо. Тогава трябва ли да се облагат по-големите жилища с по-голям данък?

Това няма ли да насърчи хората да не правят повече деца, защото за многодетно семейство трябва по-голямо жилище?

Има ли решение, защото частната собственост е неприкосновена?

Явор Панев: Този проблем в Барселона се решава с интересна политика. Там ако се констатира, че две години едно жилище не е обитаемо, то може да бъде прехвърлено с договор за 10 години към жилищния фонд на общината и тя да разполага с него.

Сред много богатите хора, които са си купили жилища в центъра на Барселона и някои от тях ги държат празни, общината вкарва да живеят представители от различни социални слоеве. Така се постига многообразие в общността, каквато е и една от основните общоевропейски ценности - обединени в многообразието. Това някак си не достига при нас в България и имаме усещане за криворазбрана цивилизация, новобогаташите се стремят да живеят изолирано, предимно в затворени комплекси.

Източник: Явор Панев, архитект: Затворените луксозни комплекси в София са генерална грешка (статия от Капитал) 

Контекст:

В Каталуния отчуждават празните апартаменти на хора с много имоти в 14 общини (Целта е жилищата да бъдат предоставени след това на крайно нуждаещи се, сред които и жени, станали жертви на домашно насилие)

Отнемат апартамента в Барселона, ако стои празен

Внушенията на руските тролове, че в София ще се провежда подобна политика, нямат връзка с реалността. Защото в предизборната програма на Терзиев не е предвидено да се взимат жилища "на богатите" за да се дадат на "нуждаещите се".

Barcelona’s Latest Affordable Housing Tool: Seize Empty Apartments

This week, the city’s housing department wrote to 14 companies that collectively own 194 empty apartments, warning that if they haven’t found a tenant within the next month, the city could take possession of these properties, with compensation at half their market value. These units would then be rented out by the city as public housing to lower-income tenants, while the companies in question could also face possible fines of between €90,000 and €900,000 ($103,000 and $1,003,000), according to Spanish news outlets.

Тоест Общината принуждава компаниите да продадат на половината от пазарна цена, ако до месец не намерят наематели. Това са фирми, които са специализирани в инвестициите в имоти с цел да ги отдават под наем и евентуално да спечелят и от поскъпването на имотите. Какво може да се обърка, ако обезсърчим компаниите да правят такъв бизнес? Тогава ще намалеят инвестициите в имоти за отдаване под наем и хората по-трудно ще намират имоти, които да наемат.

Какви са аргументите на етатистите?

Един от аргументите е, че когато няма празни апартаменти има по-голяма плътност на населението и така се постигат икономии.

Друг аргумент е, че когато накараме с репресивни данъци хората да си продадат или отдадат под наем "излишните" ("празни") жилища това ще намали цените и по-бедните ще могат да си ги купят.

Ще може ли подобни политики да са умерени - така че съвсем леко да намалят "празните" апартаменти, без да ги намалят прекалено много? Това е трудно да се постигне. Най-добре е според мен да се остави пазарът да решава. Много често опитите да се влияе на пазарните механизми от страна на държавата завършват неуспешно.

Нека си представим, че етатистите са решили прецизно да регулират колко процента да са "празните" жилища (така че да има само позитивни ефекти, но не и негативни от тази политика). В един момент, при достигане до целта, те може да махнат репресивните данъци за "празните" жилища. Обаче хората вече са опарени и не искат да рискуват. Така може да се окаже, че тенденцията за намаляване на "празните" жилища продължава и да се стигне до недостиг.

Проблемът е, че ефектът от намаляването на наемите и цените на жилищата ще го има само, докато трае преходният процес (продажбата на жилища с цел да не се плащат репресивни данъци). След като този процес приключи малко "празни" жилища на пазара ще означава недостиг - тоест цените ще започнат да се повишават (ще се случи обратното на това, което  е една от целите на политиката с репресивните данъци - цените на жилищата да са ниски).

Трудно е да се предвиди каква ще бъде инерцията в този процес. Дали хората ще забравят веднага за наказателните данъци за "празни" жилища и ще започнат пак да инвестират в строеж на нови жилища веднага след като тези наказателни данъци отпаднат?

Мога да направя аналогия с китайската политика за ограничаване на броя деца в семейството. В един момент хората бяха програмирани да искат по-малко деца. И отмяната на ограниченията не подейства така както властите се надяваха. Изводът е, че много често държавните политики са "лепкави" (инертни). Като насочат поведението на хората в определена посока може да е трудно да се даде заден ход, с който да бъдат променени обществените навици.

Цитат от страницата на Министерството на финансите:

Предвидено е  данъчно облекчение за недвижими имоти на граждани, които за тях са основно жилище. За тези имоти данъкът се дължи с 50 на сто намаление.

По смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ „Основно жилище" е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.

Облекчението за основно жилище може да се ползва само за един имот.

За имот, който е основно жилище на лице с установена по съответния ред намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

Тоест вече има наказателен данък - данъкът за недвижим имот, който не е "основно жилище", е двоен. Но двоен данък не е чак толкова голям наказателен данък. Ако идеята е да се промени поведението на хората трябва данъкът за "празен" имот да е много пъти по-голям.